2020年 7月 10日 星期五  
买卖合约与挂牌信息,有没有同等法律效力?

如果房屋买卖合约(Agreement of Purchase and Sale)中关于房屋状况的描述,与多重电脑放盘系统(MLS)的信息存在显著差异,会发生什么情况?

一单发生在2015年3月的房屋买卖个案就出现了这个问题,买家斯瓦苏布拉曼尼姆(Shripragas Sivasubramaniam)签下合约,以52.5万元的价格,从穆罕默德(Yar Mohammad)和库德巴什(Jamila Khudabakhsh)手中买下位于安省亚积士(Ajax)Cragg Cres的一处物业。

该房屋买卖合约中,以标准条款写明:“过户时,除非本协议另有规定,否则应向买方交付腾空的吉屋(vacant possession)。”而协议中并没有其它与“交吉”相关的条款。

合约第26段还有安省几乎所有买卖合约都会使用的标准“完整协议条款”(entire agreement clause),其中指出:“本协议构成买卖双方之间的完整协议,除本文所述之外,不存在影响本协议的陈述、保证、附属协议或条款。”

斯瓦苏布拉曼尼姆当时买房是为了与妻子、两个孩子以及他母亲一起居住。由于他正在腾出当时居住的公寓,因此得到一栋腾空的房子也就成为购房合约中非常重要的一个条款。

然而,这一物业在MLS放盘系统中的声明却写着:“AAA租客”。

当买方经纪向卖方经纪提交合约时,卖方经纪告诉他:租客将会在过户时或过户之前搬走。但是,在买方验房时,租客才惊讶地得知他需要迁出的消息。

买卖双方的律师通过信函对此进行了激烈的争辩。买方律师坚持认为该物业应在过户时腾空交吉,而卖方律师则回应说,因为MLS中已经写明有租客,因此租客仍将继续住在该房屋内,且买方必须接受租客。

过户手续未能如期于2015年4月29日完成,双方都指责对方违反合约。租客终于在12月份迁出。 2016年5月10日,该物业重新以64.99万元挂牌上市,但原买家斯瓦苏布拉曼尼姆对该房屋所有权登记了一个警告,以防止房屋被转售,之后物业取消了放盘销售。

最后,斯瓦苏布拉曼尼姆向高级法院提起申请,要求确定究竟哪一方违反了合同,并强制卖方完成交吉。

2018年4月,大法官查尼(Robert Charney)在判决中指出,放盘系统MLS中指明有租客住在房屋内这个信息与交易完全无关。买卖合约中关于空屋交吉的条款清晰明确、毫不含糊。他得出的结论是卖方违反了合同。法官下令强制执行买卖合约,买方应在60天内获得房屋所有权,或者买方可以在不经卖方准许的情况下登记自己的房契。

不过,当笔者11月中旬进行所有权搜索时,该房屋的业主仍显示为原来的卖家。

这一案例为买家、卖家和房地产经纪提供了两个宝贵的经验教训:
•没有写入买卖合约中的条款或规定无效;
•买卖合约中的条款优先于放盘系统中的声明或任何口头承诺。

总之,房地产买家和卖家必须遵守买卖合约中的所有条款细节

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

 

上传: Wendy

转自都市地产

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